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BGH Urteile Mietrecht

Hier findet Ihr Aktuelle Rechtssprechungen des Bundesgerichtshofes zur Einsicht, diese werden vom Deutschen Mieterbund zur Verfügung gestellt. 

Bundesgerichtshof entscheidet: Mietpreisbremse in Hessen war nichtig

Mietenbegrenzungsverordnung des Landes nur wirksam mit Verordnungsbegründung und Bekanntmachung

Mieterbund: Ohrfeige für Bundesgesetzgeber und Hessische Landesregierung

(Quelle dmb) Die hessische Mietenbegrenzungsverordnung von November 2015, mit der die Mietpreisbremse für 16 Städte in Hessen umgesetzt werden sollte, war nichtig, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 130/18). Die Landesverordnung war entgegen den bundesgesetzlichen Vorgaben nicht ordnungsgemäß begründet bzw. die Begründung war nicht veröffentlicht worden.  Das Land hat zwischenzeitlich eine neue hessische Mietenbegrenzungsverordnung mit der notwendigen Begründung erlassen und veröffentlicht. Sie ist am 28. Juni 2019 in Kraft getreten und gilt jetzt für 31 Gemeinden.  „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eine Ohrfeige für den Bundesgesetzgeber, der unnötig hohe formale Hürden für die Einführung der Mietpreisbremse festgelegt hat und eine Ohrfeige für die hessische Landesregierung, die 2015 eine Verordnung ohne die erforderliche Begründung und ohne eine Veröffentlichung der Begründung erlassen hat. Folge ist, dass es zwischen November 2015 und Juni 2019 in Hessen keine Mietpreisbremse gab“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (dmb) Lukas Siebenkotten die aktuelle BGH-Entscheidung. 

Der Bundesgesetzgeber hat 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, wonach bei der Wiedervermietung einer Wohnung der Vermieter im Regelfall höchstens eine Miete fordern darf, die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Mietpreisbremse gilt aber nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Die wiederum müssen von den Ländern mit einer Rechtsverordnung festgelegt werden. Die Verordnung zur Einführung der Mietpreisbremse muss aber begründet werden, so steht es ausdrücklich im Gesetz (§ 556d Abs. 4 BGB): „Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung …. ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“  Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ist diese Begründungsverpflichtung eine „Schikane“ mit der die Einführung und Anwendbarkeit der Mietpreisbremse unnötig erschwert wird. 

Siebenkotten: „Die Mietpreisbremse war bei CDU/CSU von Anfang an ein ungeliebtes Kind. Die Union hat mit zahlreichen Ausnahmentatbeständen und der Begründungsverpflichtung dafür gesorgt, dass die Mietpreisbremse nicht so greift wie von uns gewünscht. Bei anderen Verordnungen, die die Länder in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten erlassen können, beispielsweise zur Begrenzung der Mietsteigerungen (Kappungsgrenze), zur Bekämpfung der Zweckentfremdung oder zur Verlängerung der Kündigungssperrfristen nach einer Umwandlung ist noch nie eine Begründung im Gesetz gefordert worden.“  Aber auch die Hessische Landesregierung muss sich den Vorwurf gefallen lassen, die Begründungsverpflichtung jahrelang ignoriert und erst vier Jahre später eine wirksame Verordnung verabschiedet zu haben.  Der Mieterbund-Präsident fordert, die Mietpreisbremsenregelungen zu verlängern und nachzubessern. Vorschläge der ehemaligen Bundesjustizministerin Katharina Barley lägen auf dem Tisch. 

Siebenkotten: „Die Mietpreisbremse muss jetzt um fünf Jahre verlängert werden, sonst fallen die Mieterschutzvorschriften im nächsten Jahr ersatzlos weg. Wichtig ist aber auch, dass die Voraussetzungen für die Begründung von Landesverordnungen deutlich abgesenkt werden. Es darf nicht wieder passieren, dass Regelungen, die vom Bund und von den betreffenden Ländern gewollt sind, aus formalen Gründen für unwirksam erklärt werden. Dies führt zu hohen Rechtsunsicherheiten vor Ort. Daneben müssen endlich Ausnahmetatbestände, wie zum Beispiel die Vormiete, abgeschafft werden und es ist klarzustellen, dass bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse der überhöhte Anteil der Miete vom Vertragsabschluss an zurückzuzahlen ist."

Bundesgerichtshof entscheidet: 

Mietpreisbremse in Hessen war nichtig Mietenbegrenzungsverordnung des Landes nur wirksam mit Verordnungsbegründung und Bekanntmachung

Mieterbund: Ohrfeige für Bundesgesetzgeber und Hessische Landesregierung

(Quelle dmb) Die hessische Mietenbegrenzungsverordnung von November 2015, mit der die Mietpreisbremse für 16 Städte in Hessen umgesetzt werden sollte, war nichtig, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 130/18). Die Landesverordnung war entgegen den bundesgesetzlichen Vorgaben nicht ordnungsgemäß begründet bzw. die Begründung war nicht veröffentlicht worden.  Das Land hat zwischenzeitlich eine neue hessische Mietenbegrenzungsverordnung mit der notwendigen Begründung erlassen und veröffentlicht. Sie ist am 28. Juni 2019 in Kraft getreten und gilt jetzt für 31 Gemeinden.  Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eine Ohrfeige für den Bundesgesetzgeber, der unnötig hohe formale Hürden für die Einführung der Mietpreisbremse festgelegt hat und eine Ohrfeige für die hessische Landesregierung, die 2015 eine Verordnung ohne die erforderliche Begründung und ohne eine Veröffentlichung der Begründung erlassen hat. 

Folge ist, dass es zwischen November 2015 und Juni 2019 in Hessen keine Mietpreisbremse gab“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (dmb) Lukas Siebenkotten die aktuelle BGH-Entscheidung.  Der Bundesgesetzgeber hat 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, wonach bei der Wiedervermietung einer Wohnung der Vermieter im Regelfall höchstens eine Miete fordern darf, die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Mietpreisbremse gilt aber nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Die wiederum müssen von den Ländern mit einer Rechtsverordnung festgelegt werden. 

Die Verordnung zur Einführung der Mietpreisbremse muss aber begründet werden, so steht es ausdrücklich im Gesetz (§ 556d Abs. 4 BGB): „Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung …. ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“ 

Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ist diese Begründungsverpflichtung eine „Schikane“ mit der die Einführung und Anwendbarkeit der Mietpreisbremse unnötig erschwert wird. Siebenkotten: „Die Mietpreisbremse war bei CDU/CSU von Anfang an ein ungeliebtes Kind. Die Union hat mit zahlreichen Ausnahmentatbeständen und der Begründungsverpflichtung dafür gesorgt, dass die Mietpreisbremse nicht so greift wie von uns gewünscht. Bei anderen Verordnungen, die die Länder in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten erlassen können, beispielsweise zur Begrenzung der Mietsteigerungen (Kappungsgrenze), zur Bekämpfung der Zweckentfremdung oder zur Verlängerung der Kündigungssperrfristen nach einer Umwandlung ist noch nie eine Begründung im Gesetz gefordert worden.“ 

Aber auch die Hessische Landesregierung muss sich den Vorwurf gefallen lassen, die Begründungsverpflichtung jahrelang ignoriert und erst vier Jahre später eine wirksame Verordnung verabschiedet zu haben.  Der Mieterbund-Präsident fordert, die Mietpreisbremsenregelungen zu verlängern und nachzubessern. Vorschläge der ehemaligen Bundesjustizministerin Katharina Barley lägen auf dem Tisch.  Siebenkotten: „Die Mietpreisbremse muss jetzt um fünf Jahre verlängert werden, sonst fallen die Mieterschutzvorschriften im nächsten Jahr ersatzlos weg. Wichtig ist aber auch, dass die Voraussetzungen für die Begründung von Landesverordnungen deutlich abgesenkt werden. Es darf nicht wieder passieren, dass Regelungen, die vom Bund und von den betreffenden Ländern gewollt sind, aus formalen Gründen für unwirksam erklärt werden. 

Dies führt zu hohen Rechtsunsicherheiten vor Ort. Daneben müssen endlich Ausnahmetatbestände, wie zum Beispiel die Vormiete, abgeschafft werden und es ist klarzustellen, dass bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse der überhöhte Anteil der Miete vom Vertragsabschluss an zurückzuzahlen ist.“

Anforderungen an Sozialklausel erhöht

Mieterbund nennt BGH-Entscheidungen zu Eigenbedarf und Härtegründen unbefriedigend


(dmb) „Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Eigenbedarf und Härtegründen im Rahmen der so genannten Sozialklausel sind unbefriedigend. Die Karlsruher Richter haben die Anforderungen an die Geltendmachung von Härtegründen erhöht. Wenn Mieter sich aufgrund ihres hohen Alters und schlechten Gesundheitszustandes gegen die Kündigung wehren und auf die Sozialklausel berufen, muss jetzt regelmäßig ein Sachverständigengutachten eingeholt werden “, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB),Lukas Siebenkotten, die heute verkündeten Urteile des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). „Damit steigen die Chancen für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, deutlich.“  

Die Sozialklausel soll nach dem Gesetz das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, sein. Auch bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung kann sich der Mieter auf diese Sozialklausel berufen, wenn für ihn die Räumung der Wohnung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Wiegt das Mieterinteresse am Behalt der Wohnung schwerer als das Vermieterinteresse, die Wohnung selbst zu nutzen, muss das Mietverhältnis fortgesetzt werden. Typische Härtegründe sind, die Unmöglichkeit, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, lange Wohndauer, Verwurzelung in der Wohngegend und vor allem der schlechte Gesundheitszustand der Mieter.  Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass allein das hohe Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer nicht ohne weiteres zur Anwendung der Sozialklausel führen und eine Härte im Sinne des Gesetzes bilden können. Beruft sich der Mieter auf schwerwiegende Erkrankungen und Gesundheitsgefahren, die mit einem evtl. Umzug verbunden wären, genügt auch das allein nicht, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen. In diesen Fällen muss von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, um zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet, wie sich diese auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch zu klären, ob und inwieweit sich dies mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld bzw. durch begleitende ärztliche und/therapeutische Behandlungen mindern lassen.  Für die beiden konkret entschiedenen Fälle bedeutet das:  

BGH VIII ZR 180/18: Die vierköpfige Vermieterfamilie kaufte die 73 qm große Mieterwohnung und kündigte wegen Eigenbedarfs. Das Landgericht Berlin bestätigte zwar den Eigenbedarf, wies die Klage auf Räumung der Wohnung aber trotzdem ab. Die 80-jährige Mieterin, die mit ihren zwei Söhnen in der Wohnung lebt, konnte sich erfolgreich auf die Sozialklausel berufen. Ihre Härtegründe - hohes Alter, Demenzerkrankung, lange Wohndauer seit 1975 und Verwurzelung in der Wohngegend - schätzte das Landgericht schwerwiegender ein als das Interesse der Vermieterfamilie an einer größeren Wohnung.  er Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts auf. Das Gericht habe fehlerhaft, weil schematisiert, entschieden und dem Vermieterinteresse ein geringeres Gewicht beigemessen, auch weil hier von „gekauftem Eigenbedarf“ ausgegangen worden sei. Hinsichtlich des Gesundheitszustandes der Mieterin müsse ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Das Landgericht muss neu entscheiden.  

BGH VIII ZR 167/17: Die Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarfs, weil sie und ihr Lebenspartner die bisher vermietete Doppelhaushälfte benötigte, um die in der Nähe wohnende pflegebedürfte Großmutter besser versorgen zu können. Das Landgericht Halle sah auch in diesem Fall den Eigenbedarf als gegeben an. Das Gericht verurteilte die Mieter zur Räumung, obwohl die zu pflegende Großmutter zwischenzeitlich verstorben war. Die Mieterin und ihre Familienangehörigen beriefen sich erfolglos auf die Sozialklausel. Aus den ärztlichen Attesten ergebe sich nicht zweifelsfrei, dass ein Umzug zu schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder einer Lebensgefahr führen würde.  Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts auf. Das Gericht habe die durch Atteste belegten Härtegründe des Mieters bagatellisiert und versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Mieters einzuholen. Das Landgericht muss neu entscheiden.  

Lukas Siebenkotten: „Bisher galt der Grundsatz, dass bei der Abwägung zwischen den grundgesetzlich geschützten Gütern auf Vermieterseite - Eigentum und freie Lebensgestaltung - und dem Recht auf körperliche Unversehrtheit des Mieters den Mieterinteressen Vorrang einzuräumen ist. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof heute relativiert. Das ist alles andere als ein positives Signal für den Kündigungsschutz.“


Mietminderung 

Die Nutzbarkeit der Wohnküche ist stark eingeschränkt, wenn ein muffiger Abwassergeruch existiert. Da dieser Mangel nachweislich lediglich immer wiederkehrend, mal intensiver, mal nicht so intensiv festzustellen war, ist insgesamt eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent der Bruttomiete angemessen (BGH VIII ZR 100/18). Nachdem der Mieter seinem Vermieter einen regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der Wohnung angezeigt hatte, dauerte es mehr als zweieinhalb Jahre, bis dieser Mangel abgestellt wurde. Der Mieter zahlte zunächst die Miete vollständig weiter.

Per E-Mail fragte er bei seinem Vermieter an, ob eine Mietminderung von 15 Prozent in Ordnung sei, ob dies vereinbart werden könnte. Als der Vermieter ablehnte, schrieb der Mieter, er tendiere dazu, eine Mietminderung zu fordern. Nachdem der Mieter drei Monatsmieten nicht zahlte, klagte der Vermieter die Miete ein. Er argumentierte, der Mieter habe sein Recht zur Mietminderung verloren. Wer trotz Mängeln in der Wohnung weiter die volle Miete ohne jeden Vorbehalt ungekürzt weiterzahle, könne die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete nicht mehr zurückfordern beziehungsweise mit seinen laufenden Mietzahlungen verrechnen. Der Bundesgerichtshof erklärte, der Mieter verliere sein Mietminderungsrecht nur dann, wenn er tatsächlich positiv wusste, dass er nach der Rechtslage nicht die volle Miete zahlen musste.

Das sei hier aber nicht der Fall gewesen. Vielmehr ergebe sich aus den E-Mails des Mieters, dass ihm ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war. Er habe nicht gewusst, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert und der dem Vermieter angezeigt worden ist. Der Mieter habe sich fehlerhaft vorgestellt, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter hierzu sein Einverständnis erklärt.

Keine Mietminderung und keine Sanierungspflicht bei drohenden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Bundesgerichtshof bleibt bei bisheriger Rechtsprechung

(dmb) „Statt eine neue Richtung einzuschlagen und den Zusammenhang zwischen Bausubstanz und Schimmelpilzbildung aufzuarbeiten, bestätigt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung. Das ist enttäuschend“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil der Karlsruher Richter (BGH VIII ZR 271/17). „Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten.

Erst dann können sie evtl. eine Sanierung fordern oder die Miete mindern. Die bloße Gefahr, dass es über kurz oder lang zu Schimmelpilzbildung kommt, reicht nicht aus.“

Vorliegend ging es um Wohnungen aus den 60er bzw. 70er Jahren, die nach den damals geltenden Bauvorschriften und Standards errichtet wurden. Nach den derzeitigen DIN-Vorschriften ergibt sich in diesen Fällen angesichts so genannter Wärmebrücken ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, zumindest wenn die Wohnungen nicht nachträglich gedämmt wurden.

Das Landgericht Lübeck erklärte, die Mieter seien wegen der Gefahr von Schimmelpilzbildung berechtigt, die Miete zu kürzen und eine Mängelbeseitigung zu fordern. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung jetzt auf. Wärmebrücken in den Außenwänden seien keine Mängel, wenn die Wohnungen im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Baues geltenden Vorschriften errichtet wurden.

Sanierungspflichten könnten auch nicht aus den „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ hergeleitet werden, das heißt unter Berücksichtigung heutiger Bauvorschriften. Das bedeutet, die bloße Gefahr einer Schimmelbildung ist kein Mangel, zumal der Mieter durch regelmäßiges Lüften in einem zumutbaren Umfang die Schimmelbildung verhindern könnte.

Lukas Siebenkotten: „Natürlich ist der Mieter verpflichtet, vernünftig zu heizen und zu lüften. Aber egal, ob der Mieter in eine teure oder preiswerte, in eine neue oder eine ältere Wohnung zieht - er hat Anspruch auf eine Wohnung, die ihn nicht krank macht, in der seine Gesundheit nicht gefährdet wird. Aus meiner Sicht ist das eine Wohnung, in der nicht die Gefahr von Schimmelpilzbildung besteht. Seine Ansprüche sollte ein Mieter nicht erst dann durchsetzen können, wenn die Wohnung schon verschimmelt ist.“

Kein Anspruch auf saubere Fenster

BGH: Vermieter muss Fensterflächen einer Loftwohnung nicht reinigen

(dmb) Mieter haben keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung durch den Vermieter. Fensterreinigungsmaßnahmen gehören nicht zu den Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten des Vermieters. Der muss die Wohnung während der Mietzeit mangelfrei erhalten, aber nicht im gereinigten Zustand, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 188/16).

Vorausgegangen war ein nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) bizarrer Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Loftwohnung. Der Mieter hatte von seinem Vermieter gefordert, die großen, teilweise nicht zu öffnenden Fensteraußerflächen müssten vierteljährlich gereinigt werden, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere.

Während das Amtsgericht Mainz die Mieterklage abwies, gab das Landgericht Mainz dem Mieter teilweise Recht und verpflichtete den Vermieter zu einer Reinigung der Fenster einmal im Jahr.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, der Vermieter müsse die Fenster überhaupt nicht putzen lassen. Das gelte auch dann, wenn die Reinigung der Fenster mit starren Fenstersegmenten für den Mieter sehr schwierig sei. Der Mieter könne ja professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Das Ergebnis ist richtig. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in Ordnung halten, aber nicht putzen. Reinigungsarbeiten in oder an der Wohnung sind Sache des Mieters - egal, ob sie im Einzelfall einfach oder schwierig durchzuführen sind“, sagte der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz.

Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich

Schonfristzahlung wirkt aber nur bei fristloser Kündigung

(dmb) Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos und gleichzeitig ordentlich, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen, entschied heute der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 231/17 und VIII 261/17). Während der Mieter die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten aber ungeschehen machen kann, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam. Der Mieter verliert seine Wohnung, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.

Die Entscheidung kommt nicht überraschend. Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine frühere Rechtsprechung, er orientiert sich strikt am Gesetzeswortlaut“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil. „Die Entscheidung mag juristisch nachvollziehbar sein, aber das Ergebnis ist absurd. Der Mieter, der innerhalb der gesetzlichen Schonfrist all seine Schulden bezahlt hat, verliert trotzdem die Wohnung. Mit seiner Zahlung ist zwar die fristlose Kündigung vom Tisch, die ordentliche Kündigung wegen der Pflichtverletzung ‚Zahlungsverzug‘ aber nicht. Sie bleibt wirksam.“

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Er kann auch fristlos kündigen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten schuldig bleibt. In diesen Fällen kann der Vermieter sowohl fristlos als auch ordentlich, also mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Das ist in der Praxis auch weit verbreitet.

Bei der fristlosen Kündigung gilt nach dem Gesetz eine Schonfristregelung. Wurden die Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine vergleichbare Schonfristregelung gibt es bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs/Pflichtverletzung jedoch nicht. Die Nachzahlung der Mietschulden hilft dem Mieter dabei überhaupt nicht.

Siebenkotten: „Hier besteht eine Gesetzeslücke, der Gesetzgeber muss handeln. Wer seine Mietschulden bezahlt, muss wohnen bleiben dürfen.“

Das Landgericht Berlin hatte als Vorinstanz versucht, dieses Problem zu lösen, und argumentiert, nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters könne nicht gleichzeitig ordentlich gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung ginge ins Leere. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung ja schon sofort beendet worden. Dieser Argumentation folgt der Bundesgerichtshof leider nicht. Stattdessen wiesen die Karlsruher Richter darauf hin, dass die ordentliche Kündigung des Vermieters möglicherweise treuwidrig gewesen sei, weil der Mieter schon kurze Zeit nach Zugang der Kündigung alle Rückstände ausgeglichen hatte.

Unwirksam bleibt unwirksam: BGH entscheidet über die Bedeutung einer Absprache zwischen Mieter und Vormieter für den Anspruch des Vermieters auf Schönheitsreparaturen   

(dmb) Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung auch dann nicht verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn sie sich gegenüber dem Vormieter dazu verpflichtet hatten (Az. VIII ZR 277/16). „Der Bundesgerichtshof hat damit klargestellt, dass ein Vermieter, der nach dem Mietvertrag keinen Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, diese auch nicht über den Umweg einer Absprache zwischen dem Mieter und seinem Vormieter verlangen kann,“ kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen. Gleichzeitig sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein sollte. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) ist eine solche Vertragsgestaltung unwirksam, wenn der Vermieter dem Mieter bei Mietbeginn nicht einen finanziellen Ausgleich für die vorhandenen Gebrauchsspuren des Vormieters zahlt. Dies war nicht geschehen. Der Vermieter berief sich aber darauf, dass der Mieter seinerzeit mit dem Vormieter vereinbart hatte, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Als Vermieter sei er deshalb so zu stellen, als habe er dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen und könne somit von dem Mieter auch die Kosten für Schönheitsreparaturen verlangen.

Der Bundesgerichtshof ließ dieses Argument nicht gelten. Das Gericht entschied, dass ein Vermieter sich nicht auf Absprachen berufen kann, die ein Mieter mit seinem Vormieter aus Anlass eines Mieterwechsels trifft

Die Vereinbarungen, die Mieter untereinander schlössen, seien in ihrer Wirkung auf die Mieter beschränkt und hätten keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter enthaltenen Verpflichtungen.

Es bleibt dabei: Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, beurteilt sich allein nach seinem Mietvertrag. Wir begrüßen, dass der Bundesgerichtshof insoweit Klarheit für alle Mieter geschaffen hat, die für den Erhalt einer Wohnung ihren Vormieter von Schönheitsreparaturen freistellen mussten oder müssen, wie es heute in vielen Städten mit einem knappen Angebot an Wohnraum an der Tagesordnung ist,“ sagte Lukas Siebenkotten.

Mieterhöhung mit Sachverständigengutachten wirksam, auch wenn Sachverständiger Wohnung nicht besichtigt hat

(dmb) „Die Entscheidung trägt nicht zur Rechtssicherheit bei. Wenn Sachverständige ihr Mieterhöhungsgutachten ‚aus der Ferne‘ und ‚vom grünen Tisch‘ schreiben können, sind Rechtsstreitigkeit vorprogrammiert“, kommentierte der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbund (DMB), Ulrich Ropertz, die jetzt veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 190/17). Danach ist eine Mieterhöhungserklärung, die mit einem Sachverständigengutachten begründet wird, auch dann wirksam, wenn der Gutachter die konkrete Mieterwohnung vorher gar nicht gesehen oder besichtigt hat. Der Gutachter muss noch nicht einmal - im Falle eines so genannten Typengutachtens - eine vergleichbare Wohnung besichtigt haben.  

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete können mit einem Mietspiegel oder mit mindestens drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nur „ein mit Gründen versehenes Gutachten“ erforderlich. Es reiche aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden könne. Dem Mieter müsse es möglich sein, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und ansatzweise selbst zu überprüfen. Der Sachverständige müsse eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Dazu sei eine vorherige Besichtigung der Wohnung nicht notwendig. Die erforderlichen Informationen zu der konkreten Mieterwohnung könne der Gutachter auch auf anderem Wege erhalten haben, zum Beispiel direkt vom Vermieter.  

Ropertz: „Der Bundesgerichtshof senkt die formalen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung, die mit einem Sachverständigengutachten begründet wird. Der Gutachter muss die Wohnung, die er beurteilen und für die er die ortsübliche Vergleichsmiete nennen soll, gar nicht gesehen haben. Das ist nur schwer bzw. gar nicht nachvollziehbar. Klar ist aber auch, dass mit einem derartigen Gutachten kein echter Nachweis über die ortsübliche Vergleichsmiete geführt werden kann. ‚Formal wirksam‘ heißt noch lange nicht ‚inhaltlich richtig‘. Das muss im Zweifel dann ein Gericht entscheiden, und zwar mit einem neuen und insgesamt richtigen Gutachten.“

Bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zählt die tatsächliche Wohnfläche 

(dmb) „Die Korrektur der über zehn Jahre alten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war überfällig“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten das jetzt veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 220/17). „Der BGH stellt klar, dass es bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße. Es gibt keine Ausnahme und null Toleranz“.

2007 hatte der Bundesgerichtshof noch erklärt, entscheidend sei die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße, es sei denn, die Abweichung zu der im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße betrage mehr als 10 Prozent (BGH VIII ZR 261/06).

Jetzt gilt für Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der gleiche Grundsatz wie für Mieterhöhungen. Hier hatten die Karlsruher Richter schon 2015 ihre ältere Rechtsauffassung korrigiert (BGH VIII ZR 266/14) und entschieden: Die tatsächliche Wohnfläche zählt, nicht die im Mietvertrag aufgeführte. Ausnahmslos - auf die Frage, wie stark die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, kommt es nicht an.

Siebenkotten: „Durch diese Entscheidung werden Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein Stück gerechter. Nur die objektive Wohnungsgröße und nicht die im Mietvertrag genannte kann ein tauglicher Abrechnungsmaßstab sein.“

Allerdings bei der Frage, ob ein Mieter die Miete mindern kann, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht, bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Erst wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, kann die Miete gemindert werden

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